Vermeidung der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Wer in Deutschland eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft und dabei Gewinne erzielt, muss grundsätzlich die Spekulationssteuer zahlen, sollte die Immobilie in dieser Zeit nicht selbst genutzt worden sein.
Grundregel zur Spekulationssteuer bei Immobilien
- Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb mit Gewinn verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde.
- Die Frist beginnt mit dem Tag der notariellen Beurkundung des Kaufs.
Wichtige Ausnahmen für Steuerfreiheit vor Ablauf der Zehnjahresfrist
1. Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren
- Wenn die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden Vorjahren durch den Eigentümer selbst (oder berechtigte Angehörige) bewohnt wurde, entfällt die Spekulationssteuer – unabhängig von der gesamten Besitzdauer.
- Hierbei reicht es aus, wenn beispielsweise vom 31. Dezember bis zum 1. Januar gewohnt wurde.
2. Nutzung durch eigene Kinder
- Eine steuerfreie Veräußerung ist möglich, wenn die Immobilie unentgeltlich an eigene Kinder überlassen wurde, für die noch Kindergeld bezogen wird.
3. Teilweise Vermietung mit anschließender Eigennutzung
- Selbst bei zwischenzeitlicher Vermietung kann Steuerfreiheit bestehen, wenn in den letzten drei Jahren Eigenbedarf bestand.
- Auch eine teils vermietete aber großteils selbst genutzte Immobilie kann steuerfrei verkauft werden.
Weitere Hinweise
Manche Verkäufer schließen Vorverträge kurz vor Ablauf der Frist ab, damit der Hauptvertrag nach der Frist in Kraft tritt, was vom Bundesfinanzhof akzeptiert wurde.
Diese Regelungen sind für private Investoren besonders relevant, da sie ermöglichen, Immobilien auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei zu verkaufen, sofern bestimmte Nutzungsbedingungen erfüllt sind.
Zusammengefasst: Bei Einhaltung spezifischer Nutzungsbedingungen können Immobilien auch vor zehnjähriger Besitzdauer steuerfrei verkauft werden.