Wer sein Grundstück noch nicht vollständig abbezahlt hat und es vor Ablauf der Zehnjahresfrist unentgeltlich (also als Schenkung) überträgt, kann dadurch steuerliche Nachteile erleiden. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass in einem solchen Fall auf die übernommenen Schulden Steuern zu zahlen sind. Dies betrifft insbesondere private Anleger mit direkten finanziellen Verpflichtungen wie Darlehen auf das Grundstück.
Die steuerlichen Konsequenzen der Schuldübernahme
Wenn ein Grundstück noch belastet ist (z.B. durch Hypothek oder Darlehen), übernimmt der Beschenkte diese Verbindlichkeiten. Trotz unentgeltlicher Übertragung gilt die Übernahme der Schulden als wirtschaftlicher Vorteil für den Übertragenden. Dieser Vorteil wird steuerlich behandelt und kann somit eine Steuerpflicht auslösen, auch wenn keine Gegenleistung erfolgt.
Die Zehnjahresfrist spielt dabei eine Rolle: Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung übertragen, können Steuern auf den Wert der übernommenen Schulden anfallen. Diese Regelung führt dazu, dass bei vorzeitiger Schenkung eines noch nicht abbezahlten Grundstücks unerwartete Steuerforderungen entstehen können – eine sogenannte „Steuerfalle“.
Empfehlungen für private Anleger
Für private Anleger bedeutet dies:
| Situation | Steuerliche Konsequenz |
|---|---|
| Grundstück vollständig abbezahlt | Keine Steuer auf Schuldübernahme |
| Grundstück mit Restschuld geschenkt vor 10 Jahren | Steuerpflicht auf übernommene Schulden |
Der BFH stellt damit klar, dass die Übernahme von Verbindlichkeiten im Rahmen einer Schenkung nicht steuerfrei bleibt und bei teilentgeltlichen oder unentgeltlichen Immobilienübertragungen genau geprüft werden muss.
Es empfiehlt sich daher dringend, vor einer solchen Schenkung steuerlichen Rat einzuholen und die Folgen sorgfältig zu kalkulieren. So lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden.
Zusätzlich ist zu beachten: Bei komplexeren Konstruktionen wie Vereinbarungstreuhand oder Gesellschaftsanteilen an grundbesitzenden GmbHs gelten weitere spezielle Regelungen zur Grunderwerbsteuer. Diese betreffen aber eher gesellschaftsrechtliche Gestaltungen als einfache private Schenkungen von belasteten Immobilien.
Kurz gesagt: Wer ein noch nicht abbezahltes Grundstück verschenkt, sollte mit einer möglichen Besteuerung der übernommenen Schulden rechnen – insbesondere wenn die Zehnjahresfrist seit Erwerb des Grundbesitzes noch nicht verstrichen ist.