Steuerliche Behandlung von fremdfinanzierten Grundstücksschenkungen
Die steuerliche Behandlung von Grundstücksschenkungen, insbesondere wenn das Grundstück noch nicht vollständig abbezahlt ist, birgt erhebliche Risiken und kann zur Steuerfalle werden. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) in aktuellen Entscheidungen klargestellt.
Hintergrund: Schenkung eines fremdfinanzierten Grundstücks
Wird ein Grundstück unentgeltlich (also als Schenkung) auf eine andere Person übertragen, unterliegt der Erwerb grundsätzlich der Schenkungsteuer. Die Höhe richtet sich nach dem Wert des Grundstücks, den persönlichen Freibeträgen (abhängig vom Verwandtschaftsgrad) und den jeweiligen Steuersätzen.
Besonderheit bei übernommenen Schulden:
Übernimmt der Beschenkte im Rahmen der Übertragung die auf dem Grundstück lastenden Schulden (z.B. Darlehen), wird dies steuerlich als Gegenleistung gewertet. Die Schenkung wird dadurch teilweise entgeltlich – es handelt sich um eine sogenannte gemischte Schenkung. Das bedeutet: Nicht nur das reine Eigentum am Grundstück wird übertragen, sondern auch die Verbindlichkeit gegenüber dem Kreditgeber.
Steuerliche Folgen für Sparer und Anleger
- Schenkungssteuer:
Der Wert des übernommenen Darlehens erhöht den steuerpflichtigen Wert des übertragenen Vermögensvorteils. Das Finanzamt prüft daher sowohl den Verkehrswert des Grundstücks als auch die Höhe der übernommenen Verbindlichkeit. - Einkommensteuer bei späterem Verkauf:
Wird das geschenkte oder teilweise entgeltlich erworbene Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung durch den ursprünglichen Eigentümer verkauft, kann Spekulationssteuer anfallen – je nachdem, ob die Immobilie selbst genutzt wurde oder nicht. - Werbungskostenabzug:
Nur wenn das Darlehen tatsächlich übernommen wurde und damit eine wirtschaftliche Belastung besteht, dürfen Zinsen weiterhin als Werbungskosten abgezogen werden.
Auswirkungen auf Nachlassregelungen
- Erbschaft vs. Schenkung:
Bei einer Erbschaft gelten andere Freibeträge und Regeln zur Besteuerung als bei einer lebzeitigen Übertragung durch Schenkung. - Zehnjahresfrist:
Wird ein noch nicht abbezahltes Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffungsdatum verschenkt oder vererbt und anschließend verkauft, können sowohl Spekulationsgewinnbesteuern als auch zusätzliche schenkungsrechtliche Prüfungen drohen. - Steuerschuldneridentität:
Werden Schulden mitübergeben, muss geprüft werden, wer letztendlich für diese haftet – dies beeinflusst sowohl die Bewertungsgrundlage für die Steuern als auch möglicherweise spätere Haftungsrisiken.
Zusammenfassende Tabelle: Unterschiede zwischen rein unentgeltlicher und gemischter Übertragung
| Merkmale | Reine unentgeltliche Übertragung | Gemischte Übertragung (mit Schuldübernahme) |
|---|---|---|
| Bewertungsgrundlage | Verkehrswert | Verkehrswert + übernommene Verbindlichkeit |
| Steuersatz | Nach Freibeträgen/Satz | Wie oben |
| Werbungskostenabzug | Nur bei eigener Belastbarkeit | Nur bei eigener Belastbarkeit |
| Spekulatonsgewinn | Abhängig von Haltefrist | Abhängig von Haltefrist |
Fazit
Die aktuelle Rechtsprechung macht deutlich: Eine unbedachte Übernahme fremdfinanzierter Immobilien im Rahmen einer Schenkungsvereinbarung kann zu erheblichen steuerlichen Mehrbelastungen führen.