Wer eine Immobilie in Deutschland verkauft, muss grundsätzlich die Spekulationssteuer beachten, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf erfolgt. Dabei wird der Gewinn aus dem Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, sofern die Immobilie nicht selbst genutzt wurde.
Steuerfreiheit beim Verkauf vor Ablauf der Zehnjahresfrist
Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen, bei denen ein Immobilienverkauf auch vor Ablauf dieser zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei bleibt:
- Selbstnutzung: Wenn der Eigentümer die Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt hat (auch als Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz/Ferienwohnung), entfällt die Spekulationssteuer komplett. Diese Regelung gilt auch dann, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre gehalten wurde.
- Teilweise Vermietung: Unter Umständen kann bei einer überwiegenden Eigennutzung trotz teilweiser Vermietung Steuerfreiheit erreicht werden.
- Erbschaften: Bei geerbten Immobilien wird die Spekulationsfrist des Erblassers übernommen. Das bedeutet, dass für Erben sich die Frist verkürzen kann und somit schneller Steuerfreiheit eintreten kann.
Diese Ausnahmen sind besonders relevant für private Investoren und Kleinanleger, da sie ermöglichen können, Immobilien mit Gewinn zu verkaufen ohne Steuern zahlen zu müssen – auch wenn weniger als zehn Jahre seit dem Kauf vergangen sind.
Zusammenfassung
Um eine Immobilie innerhalb von weniger als zehn Jahren steuerfrei zu verkaufen:
- Die Immobilie muss im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Jahren vom Eigentümer selbst genutzt worden sein.
- Auch Zweitwohnsitze oder Ferienwohnungen zählen zur Eigennutzung.
- Bei geerbten Immobilien gilt oft eine verkürzte Frist durch Übernahme der Spekulationsfrist des Erblassers.
Wer diese Bedingungen erfüllt, kann den Gewinn aus dem Verkauf ohne Abzug von Spekulationssteuer realisieren. Andernfalls ist mit einer Besteuerung des Veräußerungsgewinns zu rechnen.