Baufinanzierung und Beleihungswert: Eine umfassende Erklärung
Die Baufinanzierung ist ein entscheidender Schritt beim Erwerb oder Bau einer Immobilie. Ein zentraler Aspekt dabei ist der Beleihungswert, den Banken zur Risikobewertung und Kreditentscheidung heranziehen. Hier erfahren Sie, wie der Beleihungswert berechnet wird und welche Bedeutung er für Hauskäufer hat.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der Wert, den Banken einer Immobilie beimessen, um das finanzielle Risiko bei der Kreditvergabe abzusichern. Er dient als Grundlage für die Höhe des Kredits, den eine Bank bereit ist, zu gewähren. Der Beleihungswert ist in der Regel niedriger als der Kaufpreis oder der Marktwert der Immobilie, da er konservativ berechnet wird, um mögliche Marktrisiken zu berücksichtigen.
Berechnung des Beleihungswerts
Die Berechnung des Beleihungswerts hängt von der Art der Immobilie ab:
- Vermietete Immobilien: Hier wird der Beleihungswert oft aus dem Ertragswert abgeleitet. Der Ertragswert ergibt sich aus den erwarteten jährlichen Einnahmen (z.B. Mieteinnahmen) abzüglich der laufenden Bewirtschaftungskosten. Banken wenden konservative Faktoren wie einen Liegenschaftszinssatz und einen Sicherheitsabschlag an, um mögliche Marktrisiken zu berücksichtigen.
- Eigengenutzte Immobilien: Bei eigengenutzten Immobilien wird der Beleihungswert üblicherweise aus dem Sachwert abgeleitet. Der Sachwert berücksichtigt den Wiederbeschaffungswert des Gebäudes und den Bodenwert.
Bedeutung des Beleihungswerts für Hauskäufer
Der Beleihungswert ist entscheidend für die Höhe des Kredits, den eine Bank gewährt. In der Regel liegt die Beleihungsgrenze zwischen 60 % und 80 % des Beleihungswerts. Dies bedeutet, dass Hauskäufer in der Regel einen erheblichen Anteil des Kaufpreises aus Eigenkapital finanzieren müssen.
Hypothekenzinsen und Beleihungsauslauf
Die Höhe der Hypothekenzinsen hängt auch vom Beleihungsauslauf ab. Ein höherer Beleihungsauslauf (also ein höherer Kreditanteil im Verhältnis zum Immobilienwert) führt in der Regel zu höheren Zinsen. Günstigere Zinsen sind oft bei einem Beleihungsauslauf von 60 % oder weniger zu erwarten.
Zusammenfassung
Der Beleihungswert ist ein entscheidender Faktor in der Baufinanzierung, da er die maximale Kredithöhe bestimmt und das Risiko für die Bank minimiert. Hauskäufer sollten sich über die Berechnungsmethoden und die Bedeutung des Beleihungswerts im Klaren sein, um ihre Finanzierungsstrategie optimal zu planen.