Chi non ha ancora completamente pagato il suo immobile e lo trasferisce gratuitamente (quindi come donazione) prima della scadenza del termine di dieci anni, può subire svantaggi fiscali. La Corte Federale di Giustizia (BFH) ha deciso che in questo caso si devono pagare tasse sulla debito assunto. Ciò riguarda in particolare gli investitori privati con obbligazioni finanziarie dirette come prestiti sull’immobile.
Le conseguenze fiscali dell’assunzione del debito
Se un immobile è ancora gravato (ad es. da un’ipoteca o prestiti), il beneficiario assume tali obbligazioni. Nonostante il trasferimento gratuito, l’assunzione dei debiti è considerata un vantaggio economico per il cedente. Questo vantaggio viene trattato fiscalmente e può quindi generare un obbligo fiscale, anche se non ci sono corrispettivi.
Il termine di dieci anni gioca un ruolo: se l’immobile viene trasferito entro dieci anni dall’acquisto, possono essere dovute tasse sul valore dei debiti assunti. Questa disposizione porta all’emergere di richieste fiscali inaspettate in caso di donazione anticipata di un immobile non ancora pagato – una cosiddetta “trappola fiscale”.
Raccomandazioni per gli investitori privati
Per gli investitori privati, ciò significa:
| Situazione | Conseguenza fiscale |
|---|---|
| Immobile completamente pagato | Nessuna tassa sull’assunzione del debito |
| Immobile con debito residuo donato prima di 10 anni | Obbligo fiscale sui debiti assunti |
Il BFH chiarisce quindi che l’assunzione di obbligazioni nell’ambito di una donazione non rimane esente da tasse e deve essere attentamente controllata in caso di trasferimenti immobiliari parzialmente onerosi o gratuiti.
Pertanto, è altamente consigliato richiedere una consulenza fiscale prima di una tale donazione e calcolare con attenzione le conseguenze. In questo modo si possono evitare spiacevoli sorprese.
In aggiunta, si deve tenere presente: per strutture più complesse come fiducia accordata o quote societarie in GmbH che possiedono beni immobili, si applicano ulteriori regolamenti specifici sulle imposte di successione. Tuttavia, queste riguardano più le strutture giuridiche societarie rispetto a semplici donazioni private di immobili gravati.
In breve: Chi regala un immobile non ancora pagato deve considerare una possibile tassazione dei debiti assunti – in particolare se il termine di dieci anni dall’acquisto del bene non è ancora scaduto.